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大连地铁时代即将到来 城市北进或加速

2014-11-19 14:20:55    来源: 收藏

 大连第一根地铁出入口标识已经在大连北站出口正式亮相。据中国房地产报记者了解到的情况,大连地铁1号线和2号线一期工程将在明年4月份通车。不少业内人士都认为,对于正在改善市区交通和急待向北发展的大连来说,此次地铁的通车,将会加速城市向北发展的进程,进而影响相关区域的楼市走向。

此外,大连地铁5号线的建设计划于明年开始,7号线、4号线建设则预计2016年启动。届时大连的立体交通网络将基本完善。

沿线土地提前透支

在明年即将通车的地铁一期,经过的泉水居住区、东港商务区以及南关岭、后盐等区域,都是大连楼市近年来供应量较大的区域。地铁的正式开通也将给这些区域的地段价值进一步放大。但由于在地铁规划出台后,这些地区的价格已经大幅上涨,未来的溢价空间已被透支不少。

在地铁刚刚出炉的阶段,大连楼市曾经历了一轮躁动的地价和租金上涨。2009年地铁规划出台之后,大连的房地产市场出现了全面的地铁沿线土地溢价。其中作为2号线起点的东港商务区,以及1号线与2号线的交会点西安路商圈受到的影响尤其明显。据中国房地产报记者了解,2008年大连东港商务区楼面价约为2900元~4000元/平方米,而地铁规划出炉后的2009~2010年的楼面地价约为4200~7400元/平方米,到2011~2012年楼面地价涨到了4500元~7600元/平方米,与2008年相比平均涨幅达75%。而在西安路商圈,地铁规划出台之后,该区域的租金就立刻上涨了20%。“除了当时房地产市场的自身利好外,其中有很大的因素是来自地铁交通的利好。地铁规划之初,大家对于沿线区域的市场都非常看好,这也造成了后来地铁沿线地价和房价被提前透支。”大连天启投资顾问有限公司区域总经理郑秋浩说。

而大连地铁开通后,最主要的受益群体还是居住在大连北部,又需要每天往返市内上班的通勤一族。在大连市区工作,居住在体育新城或开发区等北部区域,仍然是目前城市的现状。从大连市区到体育新城以及开发区的交通中,已经有东联路、东北快速路、京沈高速,以及轻轨等多条线路,但尽管如此,上下班高峰期,这些道路仍然拥挤不堪。由于地理环境与市内交通的局限,地铁已经成为改善大连城市效率的最主要方式。而地铁开通,也将帮助这些区域与主城区融为一体。

城市北进或加速

“大连市区面积不大,地铁对大连的影响主要还是能拉近北部多个居住区与城区的距离。在甘子井区多个居住区完全融入主城区后,这些区域的地段价值可能迎来一个上升阶段。”郑秋浩说

在大连地铁一期工程经过的区域中,体育新城和泉水居住东港商务区,都是大连近两年倾力发展的区域,其中体育新城又是大连向北发展的一个综合功能承接区。

体育新城以新建的大连市体育中心为中心,规划面积74平方公里,堪称大连史上规模最大的新区单体规划项目,其最初规划是具有体育文化、旅游会展、商业物流、总部经济、生态居住等功能。作为2013年十二届全运会主要比赛场地,体育新城拥有大连市全新现代化体育设施群,而且目前在市政路网和生活配套方面也已相对完善。

但是尽管如此,体育新城以及周边区域的房价一直在低位徘徊,在今年整个大连楼市的降价潮中,该区域平均价格也由2013年的10000~11000元/平方米,降至7000~8000元/平方米。

“大连本地人购房时会首选中山、西岗、沙河口三个区域,这三个区域的楼市价格也相对坚挺。而体育新城、泉水居住区等北部区域的购房者大部分是新大连人,或者是由所谓主城区挤压出来的购买力在消费。主要还是因为这些区域的交通和环境不如主城区。另外,由于是新城区,整体的可利用空间和开发量都比较大。这种供需对比造成了这些区域价格相对降低。地铁开通带来的交通利好,会加速这些区域融入主城区。”大连新通路房地产营销策划有限公司策划总监陈喜毅说。

商业地产迎升级潮

尽管由于前期的价值透支,地铁附近住宅地产的价值攀升出现停滞。但对大连商业地产市场来说,地铁所带来的商业升级却刚刚开始。

凯丹天地、柏威年等国际高端商业企业,纷纷进驻大连,并全部选择了地铁上盖。其中位于东港商务区的凯丹天地由中东欧最大的商业地产上市企业之一凯丹集团开发建设,该公司目前已在全球40多个国家拥有130多个投资项目,其开发的凯丹天地项目,也是大连目前唯一纯外资打造的城市综合体项目,位置紧邻即将开通的地铁2号线东港商务区出口。

10月末,另一家国际零售业巨头柏威年也正式宣布进军大连,其在国内的首座高端零售商场将于明年4月份地铁开通后正式营业。而柏威年所在的大连中心商圈,正是未来地铁一期开通后的上盖物业,根据大连市轨道交通规划,柏威年大连位于地铁号2、5号线上盖,地铁直接与柏威年大连B1层连通,其中2号线将于2015年4月正式运营,而地铁开通后,其作为地铁出口的巨大人流,也保证了商业人气。据了解,该项目总建筑面积超过13万平方米,而在距商场开业还有近半年的时间内,凭借地铁上盖的概念,项目的招商率已达80%,地铁上盖的吸引力可见一斑。

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